Quando a Selic sobe, os fundos imobiliários costumam sofrer. A lógica é simples: com renda fixa pagando bem, os investidores migram para ativos mais seguros, e os FIIs perdem atratividade relativa. Mas 2025 trouxe algumas surpresas.
Nem todos os segmentos do mercado imobiliário reagiram da mesma forma. Enquanto os FIIs de lajes corporativas e shoppings sentiram mais o impacto, os fundos de logística e os FIIs de papel — aqueles que investem em CRIs e LCIs — mostraram resiliência notável.
Logística: o setor que não parou
A expansão do e-commerce no Brasil não deu sinais de desaceleração. Pelo contrário — a demanda por galpões logísticos próximos a grandes centros urbanos continuou crescendo, e os contratos de locação, geralmente atrelados ao IPCA ou ao IGP-M, garantiram reajustes reais positivos.
Alguns FIIs de logística distribuíram dividendos acima de 0,9% ao mês no primeiro semestre de 2025 — um número que, anualizado, compete diretamente com a renda fixa e ainda carrega a isenção de IR para pessoa física.
"O mercado de galpões no eixo São Paulo-Campinas está com vacância abaixo de 5%. Não tem muito espaço para os preços caírem." — Analista de real estate, relatório de julho/2025
FIIs de papel: a proteção que funcionou
Os fundos que investem em recebíveis imobiliários — CRIs indexados ao CDI ou ao IPCA — se beneficiaram diretamente do ambiente de juros altos. Quanto mais alta a Selic, mais esses fundos rendem. É uma lógica inversa à dos FIIs de tijolo.
O risco, claro, é a qualidade dos ativos na carteira. Alguns fundos de papel com exposição a devedores de menor qualidade sofreram com inadimplência. Mas os mais conservadores, com CRIs de empresas sólidas, entregaram resultados consistentes.
O que esperar no segundo semestre
Com a Selic estabilizada e sem perspectiva de corte imediato, o cenário para os FIIs de tijolo permanece desafiador. Mas para quem já está posicionado em logística ou em fundos de papel bem geridos, a relação risco-retorno ainda parece favorável.
A grande questão é quando — e se — o ciclo de juros vai virar. Quando isso acontecer, os FIIs de tijolo tendem a se valorizar de forma expressiva. Quem entrar antes desse movimento pode capturar um retorno duplo: dividendos no curto prazo e valorização das cotas no médio.